文章来源：智通财经网
香港财经事务及库务局副局长陈浩濂再次公开强调，港府正与内地有关当局紧密合作，争取尽快落实将房地产投资信托基金（REITs）纳入股市互联互通。扩大港股通，旨在为流动性匮乏、估值深陷折让的本土房托市场注入动力，市场憧憬长期资金活水将刺激板块交投，甚至触发价值重估，专家认为房托的高息属性必定吸引拥趸，但同时忧虑“入通”门槛过高，恐令中小型房托难以受惠，亦难以诱发更多企业分拆REITs来港上市。
REITs纳入港股通的构想可回溯至2024年4月19日，中国证监会宣布五项资本市场对港合作措施，其中明确提出“将REITs纳入沪深港通”。此后，从证监会主席吴清、副主席李明，到香港特首李家超、港交所行政总裁陈翊庭，两地高层多次在重要场合持续表态推进工作。
为了铺平“入通”道路，两地已作出多项实质举措：税务配套上，香港已于2024年底豁免REITs股份转让印花税，大幅降低交易成本；法制建设上，港府正修订条例为REITs引入法定方案安排及强制收购机制，提升治理透明度。2026年，随着两地推进人民币柜台纳入港股通，REITs有望配合双币交易，消除内地投资者的汇兑风险。目前，两地正就相关安排进行技术准备与规则优化，实施方案将在获得有关内地当局批准后，尽快作出联合公告。
香港本土REITs市场发展逾二十年，但始终发展乏力，如今更面临严峻的结构性挑战。自2005年领展房产基金（00823）上市以来，香港房托市场虽稳步发展，但整体规模长期受限，目前仅存约11只产品，总市值合共亦只有约1500亿港元，而且流动性亦严重不足。
回顾沪港通与深港通开通以来的十余年，“北水”已成为港股市场不可或缺的定价力量，在港股日均成交中的占比已接近三成。永丰金证券（亚洲）金融商品交易部主管及研究部主管麦嘉嘉表示，北水的流入将扩大REITs市场的投资者基础，提高二级市场流动性，使部分高质量房托收窄折让，估值贴近基本面，从而修复市场形象。光大证券国际证券策略师伍礼贤亦指出，流动性和估值的改善将拓宽REITs的融资渠道，从而反哺实质业务扩张。
麦嘉嘉相信，监管机构会仔细考量为房托设立更合适的特定门槛，例如参考其管理的资产规模（Asset Under Management， AUM）作为主要指标，采用更弹性的标准，让更多基本面合规的房托有机会纳入，从而实现风险与市场发展的平衡。
至于市场最为关心的实施时间表，麦嘉嘉表示，虽然政策方向已相当明确，相关技术与制度准备工作也在推进，但具体的正式实施日期仍需等待两地监管机构的最终公告。她倾向认为，短期内有机会先行公布具体的实施细则与符合资格的房托名单，为市场预留充分的消化与准备时间，其后才会正式启动交易。
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责任编辑：朱赫楠
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